Immer häufiger sind Immobilien Bestandteil einer Erbmasse, so wird statistisch gesehen bereits bei jedem zweiten Erbe in Deutschland eine Immobilie vererbt.
Das Vererben von Immobilien sollte jedoch gut vorbereitet werden, denn oftmals kann es dadurch zu Problemen und Streitigkeiten kommen.
Lesen Sie hier, was Sie rund um das Thema Vererbung einer Immobilie wissen müssen.
So bereiten Sie das Immobilienerbe gut vor
Immobilien werden besonders oft innerhalb der Familie vererbt. Oftmals kommt es dabei gerade bei Geschwistern zu Bildung einer Erbengemeinschaft, die gemeinsam die Immobilie der Eltern erbt. Sind sich die Kinder nun nicht einig darüber, was mit der Immobilie geschehen soll, kann dies durchaus zu Streitigkeiten führen.
Kann beispielsweise innerhalb der Erbengemeinschaft keine Einigkeit darüber erzielt werden, ob die Immobilie verkauft werden soll, so kann ein Verkauf nicht stattfinden und schlimmstenfalls, wenn auch langfristig keine Einigung erzielt werden kann, endet ein solcher Erbschaftsstreit mit einem jahrelangen Leerstand, hohen Kosten und einer entsprechenden Wertminderung der Immobilie.
Um dies zu vermeiden, sollte daher bereits zu Lebzeiten das Vererben der Immobilie vorbereitet werden. Möchte beispielsweise eines der Kinder die Immobilie der Eltern übernehmen, während die anderen Erben sich lieber auszahlen lassen möchten, so sollte dies beizeiten geregelt und testamentarisch festgelegt werden. Mit dieser Vorbereitung gibt es später keine Streitigkeiten um die weitere Verwendung der Immobilie.
Die steuerlichen Aspekte bei der Vererbung von Immobilien
Auch aus steuerlichen Gründen ist es wichtig, das Vererben von Immobilien gut vorzubereiten. Anstatt die Immobilie in die Erbmasse fließen zu lassen, kann es beispielsweise durchaus sinnvoll sein, die Immobilie noch zu Lebzeiten zu verschenken.
Wird eine Immobilie beispielsweise an den Ehepartner verschenkt, ist dies immer steuerfrei. Erbt der Ehepartner die Immobilie jedoch nach dem Tod des Eigentümers, muss der Ehepartner mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnen bleiben oder ansonsten Steuern auf das Erbe zahlen.
Bei einem Verkauf, einer Verpachtung oder einer Vermietung vor Ablauf der zehn Jahre wird das Erbe somit auch steuerpflichtig.
Ähnliches gilt für Kinder, denn auch sie müssen eine von den Eltern geerbte Immobilie mindestens zehn Jahre lang selbst nutzen, damit das Erbe steuerfrei bleibt.
Dies gilt jedoch auch nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern und die überschreitende Wohnfläche wird steuerpflichtig.
Eine Schenkung hingegen beinhaltet hohe Freibeträge, die für Kinder alle 10 Jahre neu gelten. So können Kapitalanlagen in Form von Immobilien wie beispielsweise Mietshäuser über einen längeren Zeitraum steuerfrei auf die Kinder übertragen werden.
Sichern Sie sich ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht zu
Wer seine Immobilie bereits zu Lebzeiten in Form einer Schenkung an Ehepartner oder Kinder weitergibt, der möchte in der Regel dennoch nicht auf die Nutzung der Immobilie verzichten. Aus diesem Grund sollte bei einer Schenkung immer ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht vereinbart werden, die entsprechend im Grundbuch vermerkt werden. Dadurch sind Wohnrecht oder Nießbrauchrecht untrennbar mit der Immobilie verbunden und behalten auch bei einem eventuellen Verkauf oder einer Zwangsversteigerung ihre Gültigkeit.
Unterschieden werden muss klar zwischen dem lebenslangen Wohnrecht, das den Berechtigten die Nutzung der Wohnräume auf Lebenszeit garantiert, und dem Nießbrauchrecht, das weit über das reine Wohnrecht hinausgeht. Anders als das Wohnrecht schließt das Nießbrauchrecht auch das Recht ein, die wirtschaftlichen Früchte der Immobilie zu ernten, sprich die Immobilie darf vermietet oder verpachtet werden, wenn sie nicht selbst genutzt wird. Das kann beispielsweise auch bei einem selbstgenutzten Eigenheim nutzvoll werden, wenn die Eltern die Immobilie im Alter nicht mehr selbst bewohnen, die Vermietungseinnahmen aus der Immobilie jedoch zur Finanzierung eines Pflegeplatzes nutzen möchten.
Die rechtliche Absicherung
Wenn Sie ein Immobilienerbe schon zu Lebzeiten vorbereiten möchten, eine Immobilie im Zuge einer Schenkung übertragen möchten oder sich ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht an der Immobilie sichern möchten, sollten immer ein Anwalt, ein Notar und ein Steuerberater hinzugezogen werden, um die Verträge auszuarbeiten. Vor allem in steuerlicher Hinsicht lauern hier viele Fallen, so dass Sie hier auf jeden Fall mit Profis zusammenarbeiten sollten.
