Immobilien können mit einem Vorkaufsrecht belegt sein, was bei einem geplanten Immobilienkauf durchaus zu Problemen führen kann. Doch wer kann dieses Vorkaufsrecht ausüben und welche Auswirkungen hat es auf potenzielle Käufer?
Lesen Sie hier, worum es sich bei dem Vorkaufsrecht genau handelt und was im Zusammenhang mit einem Vorkaufsrecht zu beachten ist.
So funktioniert das Vorkaufsrecht
Als Vorkaufsrecht wird das Recht bezeichnet, in einen Kaufvertrag einzutreten, der zwischen dem Eigentümer und einem potenziellen Käufer geschlossen wurde. Dieses Vorkaufsrecht beschränkt sich nicht nur auf Immobilien, sondern kann auch für viele andere verkaufsfähigen Gegenstände vereinbart werden.
Ist der Eigentümer vorkaufsverpflichtet, darf er die Sache nicht an einen Dritten verkaufen, ohne dem Vorkaufsberechtigten die Möglichkeit zu geben, zu den vereinbarten Konditionen in den Vertrag einzusteigen. Nimmt er sein Vorkaufsrecht wahr, kann die Sache nicht an den nicht-vorkaufsberechtigten Kaufinteressenten verkauft werden.
Um ein Vorkaufsrecht auszuüben muss es also drei Parteien geben:
- den vorkaufsverpflichteten Eigentümer
- einen Vorkaufsberechtigten
- einen nicht-vorkaufsberechtigten Käufer
Damit es zur Ausübung des Vorkaufsrechts kommen kann, müssen darüber hinaus zwei Verträge bestehen.
Zum einen muss das Vorkaufsrecht zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Vorkaufsberechtigten vertraglich geregelt sein und zum anderen muss ein Kaufvertrag zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Käufer bestehen. Beide Verträge müssen rechtswirksam und notariell beurkundet sein.
Unterschieden werden muss bei dem Vorkaufsrecht grundsätzlich zwischen dem gesetzlichen oder auch öffentlich-rechtlichem Vorkaufsrecht, dem dinglichen Vorkaufsrecht und dem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht.
Besonderheiten
Des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts
Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht wird privatrechtliche zwischen zwei Parteien vereinbart. Geregelt wird es in den Paragraphen 463 bis 473 BGB und es ist nicht nur auf Immobilien, sondern auch auf alle anderen verkaufsfähigen Gegenstände anzuwenden.
Anwendung findet das schuldrechtliche Vorkaufsrecht nur dann, wenn der Gegenstand, in diesem Fall die Immobilie, auch tatsächlich verkauft wird.
Damit ein Vorkaufsberechtigter sein Vorkaufsrecht ausüben kann, muss also zwingend ein rechtsgültiger Kaufvertrag zwischen einem Käufer und dem vorkaufsverpflichteten Eigentümer vorliegen.
In diesen Kaufvertrag kann der Vorkaufsberechtigte zu den vereinbarten Konditionen eintreten. Der Drittkäufer geht in diesem Fall leer aus.
Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht verliert im Fall der Insolvenz des Vorkaufsverpflichteten seine Gültigkeit. Das bedeutet, dass ein Vorkaufsberechtigter beispielsweise bei einer Zwangsversteigerung nicht in den Kaufvertrag eintreten kann.
Des dinglichen Vorkaufsrechts
Das dingliche Vorkaufsrecht ist ein Vorkaufsrecht für Grundstücke. Immobilien im Sinne von Gebäuden sind von diesem Vorkaufsrecht nicht betroffen.
Rechtlich ist das dingliche Vorkaufsrecht in den Paragraphen 1094 bis 1104 BGB geregelt. Anders als das schuldrechtliche Vorkaufsrecht wird das dingliche Vorkaufsrecht nicht durch die Insolvenz der Vorkaufsverpflichteten aufgehoben.
Des öffentlich-rechtlichen oder auch gesetzlichen Vorkaufsrechts
Ein sogenanntes öffentlich-rechtliches oder auch gesetzliches Vorkaufsrecht kann vor allem von Gemeinden und Kommunen wahrgenommen werden. Rechtlich geregelt wird es in den Paragraphen 24 bis 28 des Baugesetzbuches.
Grundstücke, die mit einem öffentlichen Vorkaufsrecht belegt sind, müssen im Fall eines abgeschlossenen Kaufvertrags also immer der entsprechenden Kommune oder Gemeinde angeboten werden.
Erst wenn diese ihr Vorkaufsrecht nicht wahrnehmen und darauf verzichten, zu den gleichen Konditionen in den Kaufvertrag einzusteigen, kann das Grundstück an einen Drittkäufer verkauft werden.
Beschließen Kommune oder Gemeinde hingegen, dass sie ihr Vorkaufsrecht ausüben möchten, geht auch hier der Drittkäufer leer aus.
Des Vorkaufsrechts des Mieters
Als gesetzliches Vorkaufsrecht wird auch das Vorkaufsrecht eines Mieters bezeichnet, wenn seine gemietete Wohnung verkauft werden soll.
Paragraph 577 BGB verpflichtet den Eigentümer einer Mietwohnung, den Mieter zu informieren, wenn ein Verkauf bevorsteht. Der Mieter muss die Gelegenheit haben, die Konditionen des Kaufvertrags einzusehen und er kann sein Vorkaufsrecht ausüben und anstelle des Drittkäufers in den Kaufvertrag eintreten.
Verkauft der Eigentümer die Immobilien an Angehörige seines Haushalts oder an Familienangehörige, besteht jedoch kein Vorkaufsrecht für den Mieter.
Darüber hinaus hat der Mieter nur beim Erstverkauf der Immobilie ein Vorkaufsrecht.
