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Immobilienbewertung
Sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf von Immobilien ist es wichtig zu wissen, wie eine Immobilienbewertung funktioniert und welche verschiedenen Arten der Immobilienbewertung es gibt.
Situationen, in denen eine Immobilienbewertung erforderlich ist
Im An- und Verkauf von Immobilien
Bei familiärer Veränderung: Scheidung/Erbe
Bei Zwangsversteigerungen und anderen Maßnahmen
Im Zusammenhang
mit einer Finanzierung
Im Zusammenhang
mit einer Besteuerung
Im Zusammenhang
mit dem Versicherungswert
Immobilienbewertung
Um eine Immobilienbewertung durchzuführen, werden in erster Linie drei Verfahren angewendet
Die drei Verfahren der Immobilienbewertung
Vergleichswertverfahren
Wird der Wert einer Immobilie mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt, so werden die Preise anderer Immobilien zum Vergleich herangezogen. Dabei ist es wichtig, dass diese Objekte möglichst viele Gemeinsamkeiten aufweisen, damit es möglich ist, einen realistischen Vergleich zu ziehen. So kann man beispielsweise eine 50 Quadratmeter Eigentumswohnung, die in ländlicher Lage liegt, nicht mit einer gleich großen Eigentumswohnung in Innenstadtlage einer Metropole vergleichen. Wendet man das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung an, ist es also sehr wichtig, dass genügend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, die hinsichtlich der Größe, der Ausstattung, des Zustandes, der Lage und des Alters vergleichbar sind.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren trennt in der Wertermittlung den Wert der Immobilie von dem Wert des Grundstücks. Aus beiden Werten zusammen ergibt sich im Ergebnis der Sachwert. Um zu diesem Ergebnis zu kommen, wird zunächst der Wert der auf dem Grundstück befindlichen baulichen Anlagen anhand der Normalherstellungskosten ermittelt. Damit werden die Kosten bezeichnet, die beim Bau der Gebäude angefallen sind und die in den meisten Fällen den Bauverträgen entnommen werden können. Sind keine Bauverträge verfügbar, können die angefallenen Herstellungskosten anhand einer Tabelle ermittelt werden. Der Grundstückswert wird nachfolgend nach dem Vergleichswertverfahren bestimmt, indem die Preise vergleichbarer Grundstücke als Vergleichsgrundlage herangezogen werden. Das so ermittelte Ergebnis wird einer Bereinigung unterzogen, bei der sowohl der Zeitwert als auch der regionale Immobilienmarkt berücksichtigt werden und so entsteht der Sachwert einer Immobilie.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ermittelt vor allem die Rendite, die mit der Immobilie erzielt werden kann. Hier ist also die Einnahme, die die Immobilie einbringt, maßgeblich und nicht der reine Sachwert. Um den Ertragswert einer Immobilie festzustellen, wird zunächst die marktübliche Miete zugrunde gelegt, die in vermietetem Zustand mit der Immobilie erzielt werden kann. Ortsübliche Mieten lassen sich im Mietspiegel ablesen und diese müssen nicht zwingend identisch sein mit den Mietzahlungen, die derzeit für die Immobilie gezahlt werden. Hat man die marktübliche Miete ermittelt, werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen und es muss ermittelt werden, wie lange die Immobilie noch in einem wirtschaftlich nutzbaren Zustand sein wird. All diese Werte gemeinsam ergeben durch ein spezielles Berechnungsverfahren einen Teil des Ertragswerts der Immobilie. Den Gesamtertragswert der Immobilie erhält man, indem zusätzlich mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens der Grundstückswert ermittelt wird.
Welches Verfahren angewendet wird, ergibt sich zum großen Teil daraus, welche Art von Immobilie bewertet werden soll, denn nicht jedes Bewertungsverfahren ist für jede Art von Immobilie gleich gut geeignet.
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